Инвестирование в недвижимость было и остается одним из самых классических способов, куда можно вложить деньги. Благодаря операциям с недвижимостью значительно увеличил свой капитал Роберт Кийосаки, а известный всем бизнесмен, а теперь и президент Дональд Трамп и вовсе заработал свое состояние благодаря строительству грандиозных объектов. Собственно идея заработка на апарт-отелях родилась именно у Дональда Трампа, который сделал ставку на строительство гостиничной коммерческой недвижимости.
Кстати, если вы сейчас выбираете объект, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые могут бесплатно проконсультировать и помочь с выбором объектов недвижимости.
В этой статье поговорим об апарт-отелях с точки зрения ленивого российского инвестора, а именно разберем темы:
- Апарт-отели — что это такое; Законодательные нюансы и налогообложение при инвестировании в апарт-отели; Инвестиции в апарт-отели, считаем прибыль.
Апарт-отели — что это такое?
Говоря простым языком, апарт-отели – это коммерческие объекты недвижимости, которые используются для заработка на сдаче апартаментов в аренду. Их особенность заключается в том, что номера в таком отеле продаются частным покупателям. После покупки апартаментов в апарт-отеле собственник может:
- использовать апартаменты как жилье;
- использовать номер в качестве офисного помещения для собственных нужд;
- самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячно\посуточно;
- заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать и обслуживать апартаменты, получая при этом процент от прибыли.
Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:
- возможность регулярно получать прибыль от аренды недвижимости без каких-либо затрат времени и усилий;
- более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами (разница составляет около 10%-20%);
- возможность приобрести инвестиционный объект по сниженной цене на этапе строительства;
- возможность купить апартаменты с использованием ипотеки;
- возможность бесплатного использования номера при необходимости (особенно актуально для апарт-отелей в курортных или туристических зонах);
- возможность получать гарантированную прибыль в пределах, установленных договором с управляющей компанией.
Законодательные нюансы и налогообложение
В России апартаменты, которые продаются собственникам в рамках инвестирования в апарт-отели, считаются объектами нежилой недвижимости, что связано с некоторыми особенностями их эксплуатации.
Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т. п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.
Во-вторых, налог на имущество, а также коммунальные и другие расходы исчисляются как для нежилой недвижимости, что выходит заметно дороже. К примеру, налог на имущество для апартаментов составляет около 2%, а для жилых квартир – 0,3%-0,7% от кадастровой стоимости.
В-третьих, при покупке апартаментов физические лица не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен для покупки жилых объектов недвижимости.
В-четвертых, в случае образования у владельца апартаментов заложенности их могут взыскать без каких-либо ограничений, даже если они являются единственным местом проживания его и его семьи.
Для того чтобы полноценно понимать, что такое инвестиции в апарт-отели, разберем особенности налогообложения:
- покупка/продажа апартаментов облагается НДС (актуально для юридических лиц и ИП на общей системе);
- ежегодно необходимо будет уплатить налог на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора ( ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары);
- при получении прибыли от аренды необходимо будет уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов 13% НДФЛ).
Инвестиции в апарт-отели и прибыль
Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.
Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.
Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:
- покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
- суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
- При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.
Апарт-отели пока только набирают популярность у инвесторов в России. Лично я бы выбирал объекты среди апарт-отелей, находящихся на ранней стадии строительства, чтобы заработать не только за счета сдачи апартаментов в аренду, но и за счет роста стоимости недвижимости по мере строительства. Сама идея достаточно интересная, если кто-то на практике сталкивался с апарт-отелями, то прошу поделиться опытом в комментариях.
Всем профита!
Хочешь быть в курсе ленивых новостей блога? Подпишись!