Тип мини-отеля, его местоположение и наличие «изюминки» – вот основные критерии в подборе коммунальной квартиры под этот бизнес.
Что может быть лучше для экономного туриста, чем недорогой отель в центре города с уютной обстановкой? А раз есть спрос – растет предложение. У некоторых коммунальных квартир в центре Петербурга появился шанс на новую жизнь – теперь уже в роли мини-отелей. Но их создание зависит от многих условий.
Начать свой бизнес
Для молодых предпринимателей организация мини-отеля является одним из привлекательных вариантов стартового бизнеса, причем чаще всего семейного. Для него характерны относительно невысокая цена «входного билета», а также благоприятные рыночная конъюнктура и конкурентная обстановка. По оценкам руководителя департамента ГК «Банк Готового Бизнеса» Игоря Внукова, в Петербурге по итогам 2013 года насчитывалось около 200 мини-отелей в формате хостелов, и это число растет на 30-50 объектов ежегодно. Другие источники, например, 812Online, приводят иные цифры – порядка тысячи действующих мини-отелей всех форматов. Впрочем, точное число действующих мини-отелей не назовет никто, учитывая, что в этой сфере много незарегистрированных объектов.
Рынок спроса тоже растет. Согласно сведениям Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, в 2013 году наш город посетили 6,3 млн гостей. Это значительно превысило плановый показатель в 5 млн, намеченный Комитетом на 2016 год. Для сравнения: в 2011-м число российских и зарубежных туристов, по информации Комитета, было на уровне 3 млн.
С экономической точки зрения преобразование коммунальной квартиры в мини-отель позволяет «снимать» с квадратного метра заметно больший доход, чем 5-7% годовых, как если бы эта квартира сдавалась в длительную жилую аренду. «В среднем по больнице» для хостелов характерна рентабельность около 30% при чистой прибыли порядка 1 млн руб. в год», – отмечается в отчете, подготовленном Игорем Внуковым. Реальный уровень доходности конкретного отеля зависит от многих факторов, ключевым из которых является заполняемость, которая, в свою очередь, определяется местоположением объекта, качеством сервиса и ценовой политикой владельца.
«Одним из способов сокращения срока окупаемости является возможность оставить квартиру под хостел в жилищном фонде, не переводя ее в статус коммерческого помещения, – отмечает директор ООО «Технологии недвижимости» Вадим Гавриленко. – Надо правильно оформить арендные отношения между собственником недвижимости и юридическим лицом, управляющим мини-отелем, чтобы это юрлицо имело в уставе пункт о сдаче внаем меблированных комнат по ОКВЭД 55.23.3. При этом удастся экономить до 30% на стоимости ЖКУ, не требуется заново подсоединяться к сетям монополистов. Кроме того, можно сохранить уровень имущественного налога для жилых помещений, который ниже, чем у коммерческих».
Выбираем модель
Бизнес-моделей для мини-отеля существует как минимум три. Первый вариант – это просто уменьшенная копия «большой» гостиницы, с сохранением ее основных атрибутов – стойки ресепшн, дежурного персонала, помещения для сервировки завтраков, и десятка-другого номеров со встроенными
санузлами. На площади коммунальной квартиры такой бизнес, как правило, организовать невозможно, и в реальности подобные мини-гостиницы создаются на базе коммерческих помещений, занимая целые этажи или отдельные небольшие строения. Этот формат предполагает существенные инвестиции и наличие у предпринимателя опыта в организации мини-гостиниц.
Для успеха отеля очень важны хорошие рекомендации. Наличие у отеля какой-то «изюминки» наверняка запомнится лучше, чем безликий евроремонт – присматривая квартиру для мини-отеля, стоит держать в уме и этот фактор.
Поэтому, на практике, из коммунальной квартиры обычно получается хостел или микроскопическая версия апарт-отеля. Под вторым вариантом понимается преобразование квартиры в набор небольших студий, где каждая со своим кухонным уголком и санузлом, но все они объединены общим коридором и выходом на лестницу. В петербургских коммуналках обычно помещается от двух до пяти таких студий – в зависимости от метража.
И по ведению бизнеса, и по целевой аудитории, хостел и «апарт-отель» сильно разнятся. В последнем зачастую нет постоянно присутствующего персонала, а заселение и отъезд происходит в заранее согласованные часы. Этот тип мини-отелей ориентирован в первую очередь на семейный туризм, поскольку в нем можно расположиться с детьми, а при желании – готовить себе еду.
В целом бизнес отеля на базе студий очень похож на посуточную сдачу квартир, с той лишь разницей, что номера-студии более компактны и собраны в одном месте. Такая форма бизнеса подойдет предпринимателю, который не готов посвящать мини-отелю все свое время. По закону управлять «апарт-отелем» может и сам владелец, без образования юридического лица, заключая с гостями договоры краткосрочного жилого найма.
Хостелы, наоборот, представляют собой предприятия «непрерывного цикла». Они рассчитаны на молодых путешественников, которым требуется лишь место для ночлега. Число проживающих в комнате обычно не превышает четырех-шести, хотя в европейских хостелах существуют и 20-местные номера. Высокая «плотность населения» предполагает наличие дежурного администратора, который управляет заселением гостей, организует завтрак, следит за порядком и чистотой. В зависимости от размера хостела, уборкой занимается или администратор, или горничная. Питание ограничивается завтраком на общей кухне, а в остальное время можно приготовить себе чай-кофе.
Удельная выручка с «метра» у работающего хостела обычно выше, чем у «апарт-отеля» того же уровня комфортности – из-за более плотной «населенности» Однако у первого больше накладные расходы – за счет зарплаты персоналу, объема стирки-уборки, организации питания. А вот по затратам на открытие бизнеса открыть хостел может оказаться дешевле и быстрее, чем «апарт-отель». Поскольку не требуется проводить кардинальную перестройку квартиры с обустройством дополнительных санузлов и кухонь. Бывает, что при удачной планировке квартиры его удается запустить, ограничившись лишь ремонтом помещения. Как дорого обойдется ремонт? Для старого фонда стоимость приведения «убитой» квартиры в состояние евроремонта лежит в диапазоне от 30 тыс. руб. за кв. м. до «бесконечности».
При создании «апарт-отеля» обойтись без перепланировки не удастся. Как и в любых других случаях, это нужно официально согласовывать, иначе квартиру будет сложнее продать когда-нибудь в будущем. Да и в случае коммунальных аварий, повлекших ущерб соседям, наличие самовольной перепланировки сделает владельца мини-отеля виновной стороной.
По гибкости бизнеса скорее выигрывает «апарт-отель», так как при неблагоприятной конъюнктуре рынка его можно перевести в режим длительной жилой аренды. Хостел – это машина, которая все время должна быть «на полном ходу», а если число гостей падает ниже определенного уровня, возможны убытки ввиду постоянных затрат на обслуживающий персонал.
Критерии отбора квартиры
Подбирая квартиру под мини-отель, следует прежде всего обратить внимание на местоположение и доступность от вокзалов, аэропорта и станций метро. Разумеется, центр города – это плюс. Все-таки туристы приезжают знакомиться с историческими достопримечательностями, а не исследовать кварталы современных многоэтажек. Больше всего действующих мини-отелей в районе Невского проспекта, Московского вокзала, станций метро «Сенная», «Владимирская», «Чернышевская»…
Как далеко мини-отель может располагаться от вокзала или станции метро? Европейский опыт подразумевает, что человек с чемоданом на колесиках должен потратить не более десяти минут пешком, чтобы попасть от остановки транспорта к месту размещения. За это время можно не торопясь преодолеть около 700 м. К слову, близость к транспортной инфраструктуре более критична для «апарт-отелей», чем для хостелов, поскольку их целевая группа (семьи и пары) обычно путешествуют с бóльшим багажом, чем студенты и другая молодежь.
Для поиска подходящей квартиры будущему владельцу мини-отеля можно воспользоваться сервисом «Поиск по карте». задав район и площадь квартиры. «Для коммунальных квартир старого фонда характерны цены от 80 тыс. руб. за кв. м, поэтому предложения квартир площадью 120-180 кв. м начинаются от 10 млн руб. Речь идет о помещениях с очень большим износом, требующим полного ремонта. Но и здесь собственники часто завышают цену на 0,5-1 млн руб. в расчете на торг, который в случае с коммунальными квартирами в Петербурге совершенно уместен», – подчеркивает директор агентства «Адвекс – Приморский» Наталия Сарпова.
Необычная архитектура дома, сохранившиеся элементы старинной отделки, круглые печи-голландки и т. д. – при просмотрах подобные нюансы нужно «брать на карандаш». Это тот случай, когда сыграть может каждая деталь.
Помимо локации важно обратить внимание на общую площадь, планировку и этаж квартиры. Для хостела минимальная площадь начинается примерно от 120 кв. м, и тут действует принцип «больше – лучше». Дело в том, что одинаковое число персонала придется нанимать и на хостел площадью 120 кв. м, и на тот, что занимает 200 «квадратов», но доход-то они будут приносить разный. «Оптимальный размер помещения под хостел, на мой взгляд, 120-180 кв. м, это позволит разместить адекватное количество людей без нагрузки на коммуникации квартиры и в то же время окупить вложенные инвестиции», – считает владелец хостела «1912» Дмитрий Барсов. Для «апарт-отелей» площадь квартиры не так важна, такой объект может состоять и из двух студий.
Подбор планировки
По планировке для хостела более удобны квартиры-«гребенки», где общий коридор тянется вдоль комнат. Двусторонние квартиры в старом фонде менее привлекательны – в них обычно имеются большие комнаты со стороны фасада, которые сложно переделать в маленькие. Для хостела также важно наличие большой кухни, которую можно использовать как общий зал для отдыха и место завтрака. Под него можно переоборудовать и одну из комнат, но лучше, если помещение изначально имеется на плане. При попытке обойтись вообще без перепланировки следует обращать внимание на размеры и возможности имеющихся санузлов. В хостеле желательно иметь не менее двух душевых (мужскую и женскую).
Для «апарт-отеля» двусторонние квартиры сложной формы иногда более предпочтительны, чем «гребенки», так как позволяют придумать разные варианты номеров-студий. Самые подходящие объекты – те, где туалет и ванная разнесены по разным частям квартиры. Это означает наличие двух стояков канализации и водоснабжения, вокруг которых можно спроектировать дополнительные санузлы и кухни. Разумеется, наличие двух стояков полезно и для хостела, так как там также имеется множество потребителей воды, включая хозяйственную комнату со стиральными машинами.
В любом случае владельцу будущего мини-отеля стоит отдать предпочтение квартирам, где имеется черный ход. Правительство Петербурга довольно давно пытается вынести на федеральный уровень разработку законодательства о помещениях для мини-отелей. С большой вероятностью, наличие запасного выхода будет одним из обязательных требований к таким помещениям. В целом неопределенность действующего законодательства несет ряд трудно учитываемых рисков для отельеров. В частности, весной в Госдуму вносился проект о полном запрете размещения мини-отелей в жилых домах (этот проект пока отклонен).
Что касается этажа, то кроме первого другим предпочтительным вариантом для мини-отеля считается второй – при условии что внизу располагаются коммерческие помещения (магазин, офис и т. п.). Тогда снимаются многие ограничения на перепланировки. Если ориентироваться только на первый этаж, то это может несколько ограничить как выбор самих квартир, так и комфорт будущих постояльцев. Ведь придется закрывать окна от посторонних глаз и уличной пыли, остается и повышенный риск кражи вещей из номеров.